不动产价值评估

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不动产价值评估-姚玲珍,邓旷旷,唐旭君

不动产价值评估

丛书名：高等院校经济管理类课程教材
著（译）者：姚玲珍,邓旷旷,唐旭君
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责任编辑：刘冬晴
字       数：432千字
开       本：16 开
印       张：17.25
出版版次：1
出版年份：2025-11-20
书       号：978-7-5642-4778-2/F.4778
纸书定价：59.00元   教师会员可用500积分申请样书

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《不动产价值评估》系统性地介绍不动产及其评估的基础、不动产价值的相关理论体系、不动产价值评估的核心方法及其实务案例分析，并开展不动产评估领域的国际比较。本教材强调硕士研究生培养中扎实的理论基础、充分的实务结合，力求帮助学生把握行业前沿、拓展国际视野。本教材的编写严格遵循标准硕士研究生的基本培养方案要求，尤其是针对资产评估硕士的不动产价值评估课程教学中存在的问题给出了针对性的解决方案，无论在内容安排、概念讲述还是案例编排方面，都进行了周密的规划。通过结合实际案例和真实数据，教材旨在实现结构的流畅性、内容的清

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《不动产价值评估》系统性地介绍不动产及其评估的基础、不动产价值的相关理论体系、不动产价值评估的核心方法及其实务案例分析，并开展不动产评估领域的国际比较。

本教材强调硕士研究生培养中扎实的理论基础、充分的实务结合，力求帮助学生把握行业前沿、拓展国际视野。

本教材的编写严格遵循标准硕士研究生的基本培养方案要求，尤其是针对资产评估硕士的不动产价值评估课程教学中存在的问题给出了针对性的解决方案，无论在内容安排、概念讲述还是案例编排方面，都进行了周密的规划。

通过结合实际案例和真实数据，教材旨在实现结构的流畅性、内容的清晰度以及易于普通读者理解。

它不仅适合作为高等教育机构中资产评估及相关专业的教科书，也是资产评估及相关业务实务学习的参考资料。

第1章绪论 ………………………………………………………………… 1。
学习要点 ………………………………………………………………… 1。
思政目标 ………………………………………………………………… 1。
思维导图 ………………………………………………………………… 1。
本章引言 ………………………………………………………………… 2。
1.1 不动产评估的基本概念 ………………………………………… 2。
1.1.1 不动产的概念 ……………………………………………… 2。
1.1.2 不动产价格与价值 ………………………………………… 4。
1.1.3 不动产价值评估 …………………………………………… 8。
1.2 不动产价值评估的主体与对象 ………………………………… 9。
1.2.1 不动产价值评估的主体 …………………………………… 9。
1.2.2 不动产价值评估的对象 …………………………………… 9。
1.3 不动产评估的假设与价值类型 ………………………………… 10。
1.3.1 评估假设 …………………………………………………… 10。
1.3.2 价值类型 …………………………………………………… 11。
1.4 不动产价值评估原则 …………………………………………… 12。
1.4.1 资产评估一般原则 ………………………………………… 12。
1.4.2 不动产评估专业性原则 …………………………………… 14。
拓展阅读 “营改增”对不动产评估方法测算的影响 ………………… 15。
本章小结 ………………………………………………………………… 17。
思考与练习题 …………………………………………………………… 17。
参考文献 ………………………………………………………………… 17。
第2章不动产价值评估的应用 …………………………………………… 18。
学习要点 ………………………………………………………………… 18。
思政目标 ………………………………………………………………… 18。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 18。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 19。
2.1 以融资为目的 ……………………………………………………………………… 19。
2.1.1 抵押贷款 ……………………………………………………………………… 19。
2.1.2 资产证券化 …………………………………………………………………… 20。
2.1.3 保险 …………………………………………………………………………… 20。
2.2 以交易为目的 ……………………………………………………………………… 21。
2.2.1 转让 …………………………………………………………………………… 21。
2.2.2 租赁 …………………………………………………………………………… 21。
2.2.3 财产分割 ……………………………………………………………………… 21。
2.3 以企业产权变动为目的 …………………………………………………………… 22。
2.3.1 不动产出资行为 ……………………………………………………………… 22。
2.3.2 企业增资扩股 ………………………………………………………………… 22。
2.3.3 企业合并、分设、兼并和出售 ………………………………………………… 22。
2.3.4 企业改建 ……………………………………………………………………… 22。
2.4 以财务报告为目的 ………………………………………………………………… 23。
2.4.1 采用公允价值模式后续计量的投资性房地产 ……………………………… 24。
2.4.2 资产减值测试 ………………………………………………………………… 24。
2.5 以政府管理为目的 ………………………………………………………………… 24。
2.5.1 征税 …………………………………………………………………………… 24。
2.5.2 司法处置 ……………………………………………………………………… 25。
2.5.3 征收或征用补偿 ……………………………………………………………… 25。
2.5.4 建筑物绿色环保评级 ………………………………………………………… 26。
拓展阅读:以评估房地产投资信托基金为目的的估值 ………………………………… 26。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 29。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 30。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 30。
第3章不动产价值评估的发展趋势 ……………………………………………………… 31。
学习要点 ………………………………………………………………………………… 31。
思政目标 ………………………………………………………………………………… 31。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 31。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 32。
3.1 大数据在不动产价值评估中的应用 ……………………………………………… 32。
3.1.1 大数据的概念 ………………………………………………………………… 32。
3.1.2 不动产评估中常见的大数据类型 …………………………………………… 33。
3.1.3 数据来源与质量 ……………………………………………………………… 34。
3.1.4 数据集规模 …………………………………………………………………… 35。
3.1.5 特征变量的选择与量化 ……………………………………………………… 35。
3.1.6 大数据背景下的批量评估发展态势展望 …………………………………… 36。
3.2 机器学习与不动产批量评估 ……………………………………………………… 37。
3.2.1 机器学习与不动产批量中的基本概念 ……………………………………… 37。
3.2.2 主流机器学习批量评估模型 ………………………………………………… 38。
3.2.3 机器学习在不动产评估中的应用场景 ……………………………………… 38。
3.2.4 机器学习模型的优缺点 ……………………………………………………… 39。
3.2.5 机器学习模型的应用前景展望 ……………………………………………… 40。
3.3 GIS在房地产评估中的应用 ……………………………………………………… 41。
3.3.1 GIS的概念 …………………………………………………………………… 41。
3.3.2 GIS运用于不动产评估的发展阶段 ………………………………………… 41。
3.3.3 GIS在不动产评估中的应用场景 …………………………………………… 42。
3.3.4 GIS在不动产评估中的应用优势 …………………………………………… 43。
拓展阅读:集成学习与可解释人工智能技术在不动产评估中的应用 ………………… 44。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 47。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 48。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 48。
第4章马克思主义劳动价值论 …………………………………………………………… 50。
学习要点 ………………………………………………………………………………… 50。
思政目标 ………………………………………………………………………………… 50。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 50。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 51。
4.1 马克思主义劳动价值论的发展过程 ……………………………………………… 51。
4.1.1 威廉·配第:奠定基础 ……………………………………………………… 51。
4.1.2 亚当·斯密:系统论述 ……………………………………………………… 52。
4.1.3 大卫·李嘉图:基本形成 …………………………………………………… 52。
4.1.4 卡尔·马克思:确立劳动价值论 …………………………………………… 53。
4.2 马克思主义劳动价值论的主要内容 ……………………………………………… 54。
4.2.1 商品的两因素 ………………………………………………………………… 54。
4.2.2 劳动的二重性 ………………………………………………………………… 55。
4.2.3 商品价值的决定因素 ………………………………………………………… 56。
4.2.4 价值规律 ……………………………………………………………………… 57。
4.2.5 商品拜物教 …………………………………………………………………… 58。
拓展阅读:人工智能时代的马克思劳动价值论 ………………………………………… 59。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 62。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 63。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 63。
第5章均衡理论与价格理论 ……………………………………………………………… 64。
学习要点 ………………………………………………………………………………… 64。
思政目标 ………………………………………………………………………………… 64。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 64。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 65。
5.1 均衡理论 …………………………………………………………………………… 65。
5.1.1 房地产需求 …………………………………………………………………… 65。
5.1.2 房地产供给 …………………………………………………………………… 72。
5.1.3 房地产市场均衡和四象限模型 ……………………………………………… 76。
5.2 价格理论 …………………………………………………………………………… 80。
5.2.1 价格与房地产价格 …………………………………………………………… 80。
5.2.2 房地产价格的构成 …………………………………………………………… 84。
5.2.3 不动产价格的影响因素 ……………………………………………………… 85。
5.2.4 住房特征价格 ………………………………………………………………… 89。
扩展阅读1:四象限模型的改进与扩展 ………………………………………………… 91。
扩展阅读2:住房供给价格弹性 ………………………………………………………… 94。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 96。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 96。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 97。
第6章地租理论与区位理论 ……………………………………………………………… 99。
学习要点 ………………………………………………………………………………… 99。
思政目标 ………………………………………………………………………………… 99。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 99。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 100。
6.1 地租理论 ………………………………………………………………………… 100。
6.1.1 土地特性 …………………………………………………………………… 100。
6.1.2 地租和地价 ………………………………………………………………… 102。
6.1.3 地租理论 …………………………………………………………………… 102。
6.2 区位理论 ………………………………………………………………………… 106。
6.2.1 区位理论概述 ……………………………………………………………… 106。
6.2.2 单中心城市的空间分布 …………………………………………………… 110。
6.2.3 多中心城市的空间分布 …………………………………………………… 122。
扩展阅读:地租理论和区位理论的应用 ……………………………………………… 128。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 131。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 131。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 132。
第7章周期理论与外部性理论 …………………………………………………………… 133。
学习要点 ………………………………………………………………………………… 133。
思政目标 ………………………………………………………………………………… 133。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 134。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 134。
7.1 周期理论 ………………………………………………………………………… 135。
7.1.1 周期与房地产周期 ………………………………………………………… 135。
7.1.2 房地产经济周期波动的运行机制 ………………………………………… 136。
7.1.3 经济周期与房地产经济周期的关系 ……………………………………… 139。
7.1.4 房地产经济周期的测度方法与衡量指标 ………………………………… 140。
7.2 外部性理论 ……………………………………………………………………… 141。
7.2.1 外部性与房地产外部性 …………………………………………………… 141。
7.2.2 房地产外部性分类及其影响分析 ………………………………………… 142。
7.2.3 房地产外部性的量化 ……………………………………………………… 143。
7.2.4 房地产外部性的治理及其效果评价 ……………………………………… 144。
扩展阅读:住房制度改革后的房地产经济周期 ……………………………………… 147。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 149。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 150。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 150。
第8章成本导向的估价方法 ……………………………………………………………… 152。
学习要点 ………………………………………………………………………………… 152。
思政目标 ………………………………………………………………………………… 152。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 152。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 153。
8.1 重置成本法 ……………………………………………………………………… 153。
8.1.1 重置成本法的基本原理 …………………………………………………… 153。
8.1.2 重置成本法的适用对象 …………………………………………………… 156。
8.1.3 重置成本法的基本公式与操作步骤 ……………………………………… 157。
8.1.4 房地产重置成本的确定 …………………………………………………… 158。
8.1.5 建筑物贬值的确定 ………………………………………………………… 160。
8.1.6 重置成本法评估示例 ……………………………………………………… 163。
8.2 假设开发法 ……………………………………………………………………… 165。
8.2.1 假设开发法的基本原理 …………………………………………………… 165。
8.2.2 假设开发法的适用对象 …………………………………………………… 165。
8.2.3 假设开发法的计算公式 …………………………………………………… 165。
8.2.4 假设开发法的操作步骤 …………………………………………………… 165。
8.2.5 假设开发法评估示例 ……………………………………………………… 167。
评估案例:徐州某加油站价值评估 …………………………………………………… 170。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 176。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 176。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 176。
第9章竞争导向的估价方法 ……………………………………………………………… 177。
学习要点 ………………………………………………………………………………… 177。
思政目标 ………………………………………………………………………………… 177。
思维导图 ………………………………………………………………………………… 177。
本章引言 ………………………………………………………………………………… 178。
9.1 市场比较法 ……………………………………………………………………… 178。
9.1.1 市场比较法的基本原理 …………………………………………………… 178。
9.1.2 市场比较法的适用对象 …………………………………………………… 179。
9.1.3 搜集、选取可比实例 ………………………………………………………… 179。
9.1.4 建立比较基础 ……………………………………………………………… 181。
9.1.5 比较修正差异 ……………………………………………………………… 181。
9.1.6 计算比较价值 ……………………………………………………………… 183。
9.1.7 市场比较法的评估示例 …………………………………………………… 184。
9.2 基准地价法 ……………………………………………………………………… 186。
9.2.1 基准地价的概念与作用 …………………………………………………… 186。
9.2.2 城镇基准地价的测算 ……………………………………………………… 188。
9.2.3 基准地价法的基本原理 …………………………………………………… 194。
9.2.4 基准地价法的适用对象 …………………………………………………… 194。
9.2.5 基准地价法的评估步骤 …………………………………………………… 195。
评估案例:上海某办公房地产价值评估 ……………………………………………… 196。
本章小结 ………………………………………………………………………………… 205。
思考与练习题 …………………………………………………………………………… 205。
参考文献 ………………………………………………………………………………… 205。
第10章效用趋势导向的估价法 ………………………………………………………… 206。
学习要点 ……………………………………………………………………………… 206。
思政目标 ……………………………………………………………………………… 206。
思维导图 ……………………………………………………………………………… 206。
本章引言 ……………………………………………………………………………… 207。
10.1 收益还原法 …………………………………………………………………… 207。
10.1.1 收益还原法评估概述 …………………………………………………… 207。
10.1.2 不动产收益期的确定 …………………………………………………… 208。
10.1.3 不动产净收益的预测 …………………………………………………… 209。
10.1.4 不动产报酬率的确定 …………………………………………………… 211。
10.1.5 收益还原法评估示例 …………………………………………………… 212。
10.2 长期趋势法 …………………………………………………………………… 213。
10.2.1 长期趋势法概述 ………………………………………………………… 214。
10.2.2 平均变化量法 …………………………………………………………… 215。
10.2.3 移动平均法 ……………………………………………………………… 216。
10.2.4 数学曲线拟合法 ………………………………………………………… 217。
评估案例:杭州某购物中心收益还原法价值评估 …………………………………… 218。
本章小结 ……………………………………………………………………………… 229。
思考与练习题 ………………………………………………………………………… 229。
参考文献 ……………………………………………………………………………… 229。
第11章不动产价值评估准则与职业道德 ……………………………………………… 231。
学习要点 ……………………………………………………………………………… 231。
思政目标 ……………………………………………………………………………… 231。
思维导图 ……………………………………………………………………………… 231。
本章引言 ……………………………………………………………………………… 232。
11.1 不动产价值评估准则 ………………………………………………………… 232。
11.1.1 房地产评估准则的作用 ………………………………………………… 232。
11.1.2 我国房地产评估准则框架 ……………………………………………… 233。
11.1.3 《房地产估价规范》 ……………………………………………………… 234。
11.1.4 《资产评估准则———不动产》 …………………………………………… 237。
11.1.5 《房地产估价规范》与《资产评估准则———不动产》对比分析 ………… 239。
11.2 不动产价值评估中的职业道德 ……………………………………………… 239。
11.2.1 职业道德的基本概念 …………………………………………………… 239。
11.2.2 国家规范要求 …………………………………………………………… 240。
11.2.3 行业自律要求 …………………………………………………………… 241。
案例分析:评估机构职业道德失范与行业监管启示 ………………………………… 242。
本章小结 ……………………………………………………………………………… 243。
思考与练习题 ………………………………………………………………………… 243。
参考文献 ……………………………………………………………………………… 244。
第12章不动产价值评估国际比较 ……………………………………………………… 245。
学习要点 ……………………………………………………………………………… 245。
思政目标 ……………………………………………………………………………… 245。
思维导图 ……………………………………………………………………………… 245。
本章引言 ……………………………………………………………………………… 246。
12.1 美国不动产价值评估 ………………………………………………………… 246。
12.1.1 发展历程 ………………………………………………………………… 246。
12.1.2 监管体系 ………………………………………………………………… 247。
12.1.3 评估准则与法规 ………………………………………………………… 249。
12.1.4 美国评估体系的特点 …………………………………………………… 250。
12.1.5 中国与美国评估体系对比分析 ………………………………………… 251。
12.2 德国不动产价值评估 ………………………………………………………… 252。
12.2.1 发展历程 ………………………………………………………………… 252。
12.2.2 监管体系 ………………………………………………………………… 253。
12.2.3 评估准则与法规 ………………………………………………………… 255。
12.2.4 德国评估体系的特点 …………………………………………………… 256。
12.2.5 中国与德国评估体系对比分析 ………………………………………… 257。
12.3 新加坡不动产价值评估 ……………………………………………………… 258。
12.3.1 发展历程 ………………………………………………………………… 258。
12.3.2 监管体系 ………………………………………………………………… 259。
12.3.3 评估准则与法规 ………………………………………………………… 260。
12.3.4 新加坡评估体系的特点 ………………………………………………… 261。
12.3.5 中国与新加坡评估体系对比分析 ……………………………………… 262。
拓展阅读:《国际评估准则》。
IVS。
…………………………………………………… 263。
本章小结 ……………………………………………………………………………… 264。
思考与练习题 ………………………………………………………………………… 265。
参考文献 ……………………………………………………………………………… 265